Управление многоквартирным домом


Жилищный кодекс Российской Федерации вмещает в себя большой раздел, касающийся управления многоквартирным домом. С правовой точки зрения, управление жилыми многоквартирными домами является согласованными действиями всех собственников жилья данного объекта. Такие действия выполняются непосредственно самими жильцами, при помощи товарищества жильцов или при помощи специализированных управляющих компаний.

Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать вариант управления в течение года с момента объявления конкурса, объявленного местными муниципальными органами. Дата проведения такого конкурса объявляется заранее, что позволяет подготовиться (объявление делается не меньше, чем за 12 месяцев до проведения конкурса).

Установлены следующие формы управления жилищно-коммунальным хозяйством:
  • управление посредством выбранной управляющей компании;
  • управление при помощи ТСЖ или ЖК, других потребительских кооперативов, специализирующихся на предоставлении подобных услуг (чаще всего выбирается такая форма, как ТСЖ, то есть товарищество собственников жилья);
  • управление собственниками жилья без участия ТСЖ или управляющих компаний.
Каждая форма управления имеет свои преимущества и недостатки, что необходимо учитывать при выборе схемы. Главными критериями в этом случае должны стать следующие:
  • заключение договоров на предоставление услуг ЖКУ;
  • заключение договора на управление домом;
  • обучение обслуживающего персонала и сопутствующие этому финансовые затраты;
  • затраты на содержание, управление домом, уборку придомовой территории;
  • общее количество собственников помещений в доме;
  • защита интересов и прав жильцов.
При выборе управления также значение имеют следующие факторы:
  • количество квартир в доме;
  • платежеспособность, дисциплинированность жильцов, их заинтересованность в эффективности управления домом;
  • выбор работающих на рынке управляющих организаций, предоставляющих аналогичные услуги;
  • отношения, сложившиеся с поставщиками ресурсов;
  • объем установленных счетчиков ресурсов для всего дома.
На основании всех указанных критериев осуществляется выбор не только компании, но и схемы управления.

Вариантов отношений при управлении многоквартирными домами несколько, все они предполагают непосредственную работу с организациями, которые предоставляют услугу ЖКХ. Законодательно определяется два варианта таких правовых отношений.

Поставка услуг ЖКХ (электроснабжение домов, водоснабжение/водоотведение, отопление, газоснабжение). Договора на предоставление таких услуг заключают отдельно с каждым собственником помещений.

Договора на предоставление услуг, выполнении ремонтных и сервисных работ заключаются со всеми жильцами или с большинством из них, при этом собрание собственников выступает одной из сторон заключаемого договора.

По решению общего собрания один из собственников по доверенности может заключать договора на оказание услуг.